Эффект Долиной и как его избежать при покупке квартиры

«Эффект Долиной» и как его избежать при покупке квартиры: как дело певицы изменило рынок недвижимости и что проверить покупателю, чтобы не лишиться жилья и денег.

«Эффект Долиной»: что это такое и как обезопасить себя при покупке квартиры

В 2024-2026 годах рынок вторичного жилья в России столкнулся с новым риском, который эксперты и журналисты уже окрестили «эффектом Долиной». Термин появился после громкого судебного дела с участием певицы Ларисы Долиной и превратился в нарицательное обозначение схемы, при которой добросовестный покупатель может лишиться и денег, и квартиры одновременно.

Как всё начиналось

Летом 2024 года народная артистка России Лариса Долина продала свою пятикомнатную квартиру площадью 236 кв. м в престижном районе Москвы — Хамовниках. Покупательницей стала предпринимательница Полина Лурье, заплатившая за жильё 112 млн рублей.

Как выяснилось позже, с апреля по июнь 2024 года с певицей связывались телефонные мошенники, представлявшиеся сотрудниками спецслужб и Росфинмониторинга. Они убедили артистку, что её счета якобы под угрозой из-за подозрений в отмывании денег, и предложили «спасти» средства, переведя их на «безопасный» счёт. Для этого Долиной и посоветовали продать квартиру — а вырученные деньги она через курьера передала мошенникам.

После сделки покупательница ждала переезда, но получить квартиру не смогла: Долина заявила, что стала жертвой обмана, и обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной.

Что решил суд

Разбирательство растянулось на несколько инстанций. В марте 2025 года Хамовнический районный суд Москвы вернул артистке право собственности на квартиру. При этом деньги, уплаченные покупательницей, ей возвращены не были — обязанность их вернуть легла на самих мошенников, часть из которых были задержаны и оказались под следствием.

Позже дело дошло до Верховного суда, который оставил право собственности за покупательницей, а вопрос о выселении Долиной направил на новое рассмотрение в апелляцию. Ситуация получилась крайне запутанной: одна сторона лишилась квартиры фактически без компенсации, вторая — рисковала остаться без жилья, за которое уже заплатила.

Позднее певица публично заявила, что намерена вернуть покупательнице деньги, признав, что та не виновата в случившемся. Однако процесс урегулирования оказался долгим, а само дело успело стать прецедентом, взволновавшим весь рынок недвижимости.

Почему это назвали «эффектом Долиной»

Дело показало главную уязвимость вторичного рынка: сделка, оформленная юридически безупречно, может быть признана недействительной, если продавец докажет, что действовал «под влиянием заблуждения» — например, из-за мошенников. При этом закон в такой ситуации защищает в первую очередь продавца, а не добросовестного покупателя, который просто честно заплатил рыночную цену.

По оценкам, прозвучавшим в Государственной думе, подобный риск потенциально касается уже не единичных случаев, а десятков тысяч сделок на вторичном рынке — особенно тех, где продавец пожилой, продаёт жильё по заниженной цене или ведёт себя нетипично для собственника.

Как избежать «эффекта Долиной» при покупке квартиры

После резонансного дела юристы и риелторы сформулировали ряд практических мер, которые стоит предпринять покупателю на вторичном рынке.

• Проверьте дееспособность продавца. Попросите свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — это должно подтвердить, что продавец отдаёт отчёт своим действиям.
• Удостоверьте сделку у нотариуса. Нотариальное оформление добавляет юридическую защиту и создаёт независимого свидетеля сделки, который обязан убедиться в добровольности решения продавца.
• Ведите личные переговоры с продавцом. Убедитесь, что именно собственник — а не доверенное лицо или посредник — понимает условия сделки и лично в ней участвует.
• Фиксируйте процесс подписания документов. Видеозапись подписания договора купли-продажи может стать важным доказательством в случае будущих споров.
• Используйте безналичные расчёты. Оплата через банк с чёткой фиксацией движения средств — в отличие от расчётов наличными — оставляет прозрачный след и облегчает доказывание добросовестности покупателя.
• Сохраняйте всю переписку и документы. Договоры, переписка с продавцом и риелтором, документы об оценке квартиры — всё это может понадобиться, если сделку впоследствии попытаются оспорить.
• Проверяйте историю объекта. Обратите внимание, не продаётся ли квартира заметно ниже рыночной цены и нет ли признаков спешки со стороны продавца — это косвенные сигналы возможного давления со стороны мошенников.

Что дальше

После истории с Долиной участники рынка недвижимости — риелторы, нотариусы, юристы — заговорили о необходимости системных изменений. Одна из обсуждаемых инициатив — обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью. Депутат Госдумы Михаил Делягин уже внёс в парламент законопроект, призванный лучше защитить добросовестных покупателей в подобных ситуациях. Рассматривается и более смелая идея — своего рода аналог ОСАГО для сделок с недвижимостью, при котором риски перекладываются на страховщиков.

Пока эти изменения не приняты, единственная реальная защита для покупателя — тщательная проверка сделки на каждом этапе и разумная осторожность, особенно если что-то в поведении продавца вызывает вопросы.

Следующая запись —
Предыдущая запись — Что нельзя делать в многоквартирном доме