Как правильно продать недвижимость

Как правильно продать недвижимость — гид для продавца: документы, оформление задатка, сделка у нотариуса и с ипотекой покупателя, правила налога с продажи.

Пошаговое руководство по продаже недвижимости

Продажа квартиры или дома — процесс, в котором продавец рискует не меньше покупателя: неполный пакет документов может отпугнуть серьёзных клиентов, ошибка в расписке — обернуться потерей задатка, а незнание новых налоговых правил — привести к штрафам уже после закрытия сделки. Разбираем весь путь продавца — от подготовки документов до получения денег — с учётом изменений законодательства 2026 года.

Шаг 1. Соберите полный пакет документов заранее

Ошибка, которая чаще всего затягивает или срывает сделку, — начинать поиск покупателя, не имея на руках полного комплекта документов. Особенно это критично, если в квартире когда-либо проводилась перепланировка или переоборудование: оба факта обязательно должны быть узаконены, иначе покупатель, планирующий ипотеку, с высокой вероятностью откажется от сделки — банк потребует подтверждающие документы, а процесс одобрения может растянуться на недели.

Базовый пакет документов, который должен быть у продавца до публикации объявления:

• правоустанавливающий документ — договор купли-продажи, дарения, приватизации, мены или свидетельство о праве на наследство;
• технический паспорт объекта;
• при наличии перепланировки — новый техпаспорт и зарегистрированный в органе юстиции акт приёмки в эксплуатацию;
• удостоверение личности;
• свидетельство о заключении брака, если продавец состоит в браке — понадобится нотариальное согласие супруга на продажу.

Если перепланировка не узаконена заранее, стоит заняться этим до выхода на рынок — иначе часть потенциальных покупателей с готовым бюджетом просто откажется от сделки, опасаясь юридических проблем.

Шаг 2. Подготовьте справку об обременениях заранее

Ещё до показов квартиры разумно заказать справку о зарегистрированных правах и обременениях на недвижимое имущество (форма № 2). Получить её можно на портале eGov или в любом отделении ЦОН. Эта справка подтверждает потенциальному покупателю, что объект не находится в залоге, под арестом или в споре — и заметно ускоряет принятие решения на стороне покупателя, особенно если он планирует ипотеку.

Шаг 3. Найдите покупателя и оформите задаток

После публикации объявления и нескольких показов, как правило, находится покупатель, готовый зафиксировать намерение о сделке. На этом этапе оформляется задаток.

Задаток обязательно фиксируется письменно — распиской или предварительным договором. Это можно сделать как самостоятельно, так и через нотариуса; выбор чаще всего зависит от суммы задатка: для небольших сумм (в пределах нескольких десятков тысяч тенге) стороны обычно ограничиваются простой распиской, для более крупных — предпочитают нотариальное оформление.

В расписке о задатке обязательно должны быть указаны:

• точная сумма задатка;
• данные продавца и покупателя;
• срок, в течение которого покупатель обязуется рассчитаться полностью;
• условие о том, засчитывается ли задаток в итоговую сумму сделки или подлежит возврату отдельно.

Ключевое юридическое правило: если сделка срывается по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Если же от сделки отказывается сам продавец, закон обязывает его вернуть задаток в двойном размере — это важно понимать обеим сторонам ещё до подписания расписки.

Брать задаток или нет — решение каждого продавца, но практика показывает, что это разумная мера: она даёт обеим сторонам уверенность в намерениях друг друга. После получения задатка объявление о продаже стоит сразу снять со всех площадок и прекратить показы другим потенциальным покупателям — это часть негласной деловой этики на рынке недвижимости.

Шаг 4. Оформление сделки купли-продажи

Дальнейший сценарий зависит от того, как покупатель планирует рассчитываться — наличными или через ипотеку.

Если покупатель рассчитывается наличными

В оговорённый день продавец и покупатель встречаются у нотариуса. Если недвижимость оформлена на нескольких собственников, на сделке должны присутствовать все совладельцы, либо каждый из них должен предоставить нотариально заверенное согласие.

Нотариус перед оформлением договора обязательно проверяет объект на наличие ареста и других обременений через систему «е-нотариат», после чего готовит договор купли-продажи в трёх экземплярах: для продавца, покупателя и архива нотариуса.

Перед подписанием сторонам стоит внимательно сверить все данные в договоре: корректность личных данных, стоимость и адрес объекта, соответствие площади сведениям из технического паспорта. Ошибка на этом этапе может создать проблемы при последующей регистрации права собственности.

После подписания договора и получения денег продавец передаёт покупателю все правоустанавливающие документы на квартиру.

Сразу после оформления сделки нотариус направляет документы на государственную регистрацию прав через систему е-нотариат — отдельно ехать в ЦОН для этого не требуется.

Если покупатель оформляет ипотеку

Сделка с ипотечным покупателем требует немного больше подготовки, но по срокам не обязательно затягивается — многое зависит от готовности документов у обеих сторон.

При оформлении задатка ипотечному покупателю обычно требуется предоставить копии документов сразу в двух экземплярах — один для независимого оценщика, второй для банка:

• договор купли-продажи (или правоустанавливающий документ);
• технический паспорт (и акт приёмки в эксплуатацию при наличии перепланировки);
• удостоверение личности собственника;
• уведомление о государственной регистрации права, если имеется;
• справку о зарегистрированных правах и обременениях (форма № 2).

Оценка квартиры банком или независимым оценщиком, как правило, проводится в день обращения или на следующий рабочий день.

Требования к пакету документов самого покупателя различаются от банка к банку, но чаще всего включают: удостоверение личности, документы о семейном положении, свидетельства о рождении детей (если есть), выписку о пенсионных отчислениях, справку с места работы и справку о доходах за последние месяцы. Весь этот пакет вместе с отчётом оценщика покупатель подаёт в банк на рассмотрение кредитной комиссией.

После одобрения покупатель получает от банка гарантийные письма — как правило, сразу в трёх экземплярах: для продавца, нотариуса и самого покупателя.

В назначенный день продавец и покупатель встречаются у нотариуса и заключают договор купли-продажи по той же схеме, что и при наличном расчёте, с одной разницей: вместо наличных денег продавец на руки получает гарантийное письмо банка, согласно которому фактическая выплата произойдёт после того, как банк зарегистрирует залог на квартиру. Ожидание обычно занимает несколько рабочих дней сверх срока регистрации прав на недвижимость.

После получения гарантийного письма покупатель, в свою очередь, перечисляет первоначальный взнос на собственный банковский счёт и предоставляет подтверждение кредитному менеджеру. Далее покупатель и банк заключают договор залога, который также подлежит государственной регистрации в течение нескольких рабочих дней. Только после завершения регистрации залога банк перечисляет продавцу полную сумму сделки.

Если продавец и покупатель находятся в разных городах, у части банков есть возможность получить деньги через внутренний перевод — для этого продавцу нужно открыть счёт в том же банке, где оформлена ипотека, и снять средства уже в своём городе. Условия такого перевода (наличие или отсутствие комиссии) стоит уточнять заранее.

Шаг 5. Что ещё стоит подготовить перед сделкой

Помимо основного пакета документов, продавцу стоит заранее подготовить:

• копии квитанций об оплате коммунальных услуг — это снимает у покупателя опасения по поводу возможных задолженностей;
• подтверждение уплаты налога на имущество за текущий период;
• договорённость о конкретной дате освобождения квартиры и передачи ключей покупателю — этот момент лучше зафиксировать письменно вместе с остальными условиями сделки.

Стоимость оформления сделки

Тарифы на нотариальные и государственные услуги при продаже недвижимости в 2026 году следующие:

• удостоверение договора купли-продажи у нотариуса — 12 МРП (с учётом действующего размера МРП в 2026 году это порядка 51 900 тенге); расходы по традиции чаще делятся между продавцом и покупателем пополам;
• государственная пошлина за регистрацию прав на недвижимость — фиксированная сумма немного больше тысячи тенге, обычно оплачивает покупатель;
• нотариальное согласие супруга на сделку через сервис eNotary — порядка 6 500 тенге.

Стоит учитывать, что с 1 января 2026 года в Казахстане изменился порядок оплаты услуг частных нотариусов, что напрямую повлияло на итоговую стоимость нотариального оформления сделок с недвижимостью. Перед сделкой имеет смысл уточнить актуальный тариф непосредственно у нотариуса, поскольку итоговая сумма может отличаться в зависимости от региона и конкретной нотариальной конторы.

Налог с продажи недвижимости: что изменилось с 2026 года

Это, пожалуй, самый важный момент, о котором должен знать каждый продавец, — правила налогообложения дохода от продажи недвижимости в Казахстане изменились с вступлением в силу нового Налогового кодекса.

Как было раньше. Если собственник — физическое лицо, не индивидуальный предприниматель — продавал недвижимость дороже, чем покупал, разница между ценой продажи и документально подтверждённой ценой покупки считалась доходом, с которого нужно было заплатить индивидуальный подоходный налог (ИПН) в размере 10%. При этом если объект находился в собственности больше одного года, налог не уплачивался вовсе.

Как стало с 1 января 2026 года. Срок владения, освобождающий от уплаты налога, увеличен с одного года до двух лет — но это правило распространяется только на имущество, приобретённое после 1 января 2026 года. Если квартира была куплена до этой даты, для неё по-прежнему действует прежний порог в один год, даже если продажа происходит уже после вступления в силу нового кодекса.

Изменилась и ставка налога для тех, кто продаёт имущество раньше истечения льготного срока:

• если прирост стоимости от продажи (то есть прибыль, а не вся сумма сделки) не превышает 36 миллионов тенге — ставка ИПН составляет 10%;
• если прирост превышает эту сумму — ставка увеличивается до 15%.

Отдельное правило действует для тех, кто продаёт не готовую квартиру, а долю участия в жилищном строительстве (переуступку по договору долевого участия) — здесь минимальный период владения для освобождения от налога установлен на уровне трёх лет, тогда как для уже зарегистрированного имущества (готовой квартиры, дома, земельного участка, гаража, парковочного места или дачи) — двух лет.

Что нужно сделать продавцу. Обязанность самостоятельно исчислить и уплатить налог лежит на продавце. Помимо самой уплаты, нужно подать в налоговый орган декларацию по форме 270.00 — крайний срок подачи составляет 15 сентября года, следующего за годом продажи объекта. За просрочку подачи декларации предусмотрен штраф, а за несвоевременную уплату налога начисляется пеня.

Информацию о сделках купли-продажи в органы государственных доходов передают сами нотариусы, поэтому рассчитывать на то, что налоговая «не узнает» о продаже, не стоит — куда разумнее заранее просчитать сумму налога и заложить её в финансовый план сделки.

Чек-лист продавца недвижимости

1. Соберите полный пакет документов, включая узаконенную перепланировку, ещё до публикации объявления.
2. Закажите справку об обременениях (форма № 2) заранее — она ускоряет доверие покупателя.
3. При получении задатка оформляйте письменную расписку с чёткими условиями возврата.
4. Уточните актуальные тарифы нотариуса перед сделкой — с 2026 года порядок оплаты изменился.
5. Рассчитайте срок владения объектом и возможный налог с продажи заранее, до выхода на сделку.
6. Не забудьте про декларацию по форме 270.00, если налог подлежит уплате — срок подачи истекает 15 сентября следующего года.
7. Подготовьте квитанции об оплате коммунальных услуг и налога на имущество — это ускоряет принятие решения покупателем.

Продажа недвижимости — не разовое действие, а последовательность шагов, где внимательность на каждом этапе экономит и деньги, и время. Чем тщательнее подготовлены документы и просчитаны налоговые последствия заранее, тем быстрее и спокойнее проходит сама сделка.