Как правильно продать недвижимость

1. Какие документы необходимы?

Перед тем как подать объявление о продаже квартиры или дома, проверьте, все ли документы в наличии. Особенно если у вас была перепланировка или переоборудование. И то, и другое должно быть узаконено. В противном случае вы не сможете продать квартиру в ипотеку, либо этот процесс может сильно затянуться: банк будет требовать документы, подтверждающие перепланировку жилья. Есть случаи, когда потенциальные клиенты с нужной суммой на руках отказываются от покупки недвижимости, так как опасаются проблем с документами.

Что должно быть у вас на руках, если вы продавец:

договор купли-продажи (дарения, приватизации, мены);
технический паспорт квартиры;
в случае перепланировки/переоборудования — новый техпаспорт и зарегистрированный в Департаменте юстиции акт приемки в эксплуатацию собственником;
удостоверение личности;
свидетельство о заключении брака (если женаты/замужем).
Как узаконить перепланировку, читайте здесь.

У нас была перепланировка, но все документы по узаконению мы подготовили заранее. На руках были новый технический паспорт и акт приемки в эксплуатацию со всеми печатями. Поэтому мы сразу опубликовали объявление о продаже и начали показывать квартиру потенциальным клиентам. В течение недели нашелся покупатель. Дальнейшим нашим шагом было оформление задатка.

2. Как оформить задаток?

Обязательно при получении задатка оформляется расписка или предварительный договор на приобретение. Это можно сделать самостоятельно либо у нотариуса. В качестве задатка у нас была небольшая сумма около 40 тысяч тенге, поэтому мы оформили расписку самостоятельно. Перед этим покупательница ознакомилась со всеми оригиналами документов на квартиру. Дополнительно мы предоставили справку о зарегистрированных правах и обременениях на недвижимое имущество, другими словами справка форма № 2. Получить этот документ можно на сайте egov.kz или же в любом ЦОНе.

Что нужно указать в расписке? Сумму задатка, данные получателя (продавца) и покупателя, в течение какого времени покупатель обязуется рассчитаться, возвращается ли задаток при оформлении сделки или он зачтется в общую сумму покупки. Важно помнить, что если сделка срывается по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

Что касается вопроса, нужно брать задаток или нет, мое личное мнение: это необходимо. В этом случае и покупатель, и продавец будут уверены в будущей сделке. После получения задатка мы сразу же удалили со всех сайтов объявление и не показывали квартиру другим потенциальным клиентам.

3. Оформление сделки купли-продажи

Если вы покупаете квартиру за наличный расчет:

В оговоренный день продавец и покупатель приезжают с нужной суммой денег и всеми необходимыми документами к нотариусу. Нужно помнить, что если квартира оформлена на нескольких людей, то должны присутствовать все совладельцы либо должно быть нотариально заверенное согласие от каждого из них.

Нотариус перед оформлением сделки купли-продажи проверяет наличие ареста и других обременений у приобретаемой недвижимости в базе «е-нотариат». После проверки юрист составляет три экземпляра договора купли-продажи: один — для продавца, второй — для покупателя, третий остается у нотариуса. Обязательно перед подписанием договора сторонам нужно изучить внимательно документ. К примеру, правильно ли указаны ваши данные, стоимость и адрес квартиры, соответствует ли указанная квадратура данным из техпаспорта. После подписания и получения денег продавец передает все правоустанавливающие документы покупателю.

Тариф нотариуса на оформление договора купли-продажи квартиры — 12 МРП (30 300тенге).

После оформления сделки нотариус сразу отправляет через е-нотариат документы на регистрацию прав на недвижимость. Госпошлина за регистрацию стоит 1 073,7 тенге (без учета НДС), уплачивает ее покупатель.

Дополнительно перед оформлением сделки советую запросить у продавца копии квитанций об оплате коммунальных услуг и уплате налога на имущества. Также лучше сразу договориться о том, когда продавец сможет освободить квартиру и предоставить ключи покупателю.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку:

Наша покупательница приобретала квартиру в ипотеку, поэтому при оформлении задатка мы предоставили ей по два экземпляра копий (один экземпляр — для оценщиков, второй — для банка) следующих документов:

договор купли-продажи;
техпаспорт + акт приемки в эксплуатацию (в случае перепланировки);
удостоверение личности владельца квартиры;
уведомление о государственной регистрации (при наличии);
справка о зарегистрированных правах и обременениях (форма № 2).
Оценка квартиры была в тот же день. В среднем стоимость этой услуги составляет в Нур-Султане от 5 тысяч тенге. Как нам рассказали специалисты, сейчас оценку делают день в день либо на следующий.

Отметим, что требования к списку документов продавца и покупателя у каждого банка свои. Но чаще пакет требуемых бумаг стандартный:

удостоверение личности;
свидетельство о заключении брака или разводе;
удостоверение супруги/супруга;
свидетельство о рождении детей (если имеются);
выписка о пенсионных отчислениях;
справка с места работы;
справка о заработной плате за последние 6 месяцев.
Весь этот пакет документов и отчет оценщика покупатель сдает в банк на рассмотрение комиссии. Наша покупательница получила одобрение в течение суток. На руки ей в банке выдали три экземпляра гарантийного письмо от банка: для продавца, для нотариуса и самого покупателя.

В назначенный день покупатель и продавец встречаются у нотариуса и заключают договор купли-продажи. Все оформление происходит по вышеописанной схеме. Правда, вместо наличных денег продавец получает от покупателя гарантийное письмо от банка, согласно которому он получит деньги после того, как банк оформит залог на квартиру. В среднем ждать нужно 3-5 рабочих дней, без учета регистрации в базе прав на недвижимость.

Мы после оформления получили гарантийное письмо. Покупательница же после регистрации прав на недвижимость (происходит в течение суток) сдала договор купли-продажи в банк. Также она перечислила первоначальный взнос на свой банковский счет и предоставила подтверждающий документ кредитному менеджеру. Далее наш покупатель и банк заключили договор залога, который подлежит регистрации в течение 3-5 рабочих дней. Мы ждали регистрации 4 рабочих дня. После этого банк нам выдал всю сумму за продажу квартиры.

Кстати, в некоторых банках есть возможность получить деньги в другом городе с помощью перевода. Мы, к примеру, продавали квартиру и оформлялись в Нур-Султане. Но с помощью функции перевода сняли деньги уже в Алматы. Для этого я открыла в этом же банке счет и в назначенное время приехала снимать деньги. Только обязательно изучите условия перевода и обналичивания денег. В нашем случае мы не оплачивали никаких комиссий, так как это были ипотечные деньги.

У нас на оформление продажи квартиры в ипотеку ушло около двух недель с учетом выходных дней. К примеру, у моих родителей такой же процесс затянулся на 3,5 месяца. В их случае были не готовы документы с обеих сторон. Отсюда и возникают стереотипы, что продажа квартиры в ипотеку — процесс долгий. Надеюсь, наш материал поможет быстрее подготовиться к продаже или покупке недвижимости. Желаем всем скорейшего обретения своей уютной квартиры.